在加快推进城市更新的步伐中，关注老旧商务楼宇更新的意义在于：弥补这些楼宇及其周边片区的缺失功能，提升区域单位面积经济效益，为产业升级发展寻找新空间——

“高龄”商务楼宇如何实现“逆生长”？

商务楼宇质量的高低，关系区域营商环境、产业升级和发展活力，随着中国城市空间拓展由“新区开发的增量发展”转向“城市中心重构的存量挖潜”，许多城市正在积极探索利用多种手段，弥补老旧楼宇及其周边片区的缺失功能，提升区域单位面积经济效益，为产业升级发展寻找新空间。

青岛市商务办公起源于上世纪90年代，2000年以后，开始步入发展快车道，到目前为止，建成年代在10到20年的商务楼宇数量已经超过百余座。在运行过程中，部分老旧楼宇在软硬件方面无法满足现代企业的办公需求，导致其对优质企业的吸引力下降。其中，楼宇经济起步最早的市南区由于老旧楼宇数量最为集中，也因此成为区域经济发展的桎梏。

“一方面，区里存在许多闲置的楼宇资源，另一方面，在招商过程中，我们也因为办公场地无法满足企业需求而错失过很多项目。要解决这一矛盾，我们尝试将政府引导与市场化运作相结合，实现存量楼宇的更新提质，为产业的发展寻找空间。”市南区相关负责人表示。

楼宇更新改造成本高，何解？

对于现代企业而言，商务楼宇不再是单纯的物理载体，而是其融入城市人流、物流、信息流与资金流的有机生态圈。因此，企业除了对停车、电梯等硬件设施有要求，还追求智能化、绿色化的办公空间及物业人才、资源、知识分享等增值服务。而这都是老旧楼宇的短板所在。

经过更新改造的山东外运大厦。

“山东外运大厦已经有20多年的历史了，没有实施更新改造之前，楼宇老化严重，下雨时屋内漏雨、地下停车场坑洼不平，已经影响了企业日常办公。”中国外运华中有限公司有关负责人马冬青告诉记者。位于河南路上的山东外运大厦为中国外运华中有限公司办公大楼，建于1996年，共31层，建筑面积2.3万平方米，是青岛市最早的一批高层商务楼宇。大厦配套停车位总共不到60个，但整个大楼内的工作人员已达五六百人。“幸亏单位离地铁站很近，大部分员工都是乘坐公共交通上下班。”

马冬青表示，为了改善楼宇的品质，企业曾于2015年更换过电梯。“楼宇更新成本很高，当年我们更换电梯，就花费了不菲的投入。所以对于更新改造，企业一直比较慎重。”

市南区企业服务中心主任高光明介绍，市南区建成20年以上的楼宇有53座，建成10-20年的楼宇有60座，普遍存在规划设计标准低、公共服务空间匮乏、设施设备老化、电梯超负荷运转等问题。但由于维修费用高，物业运营企业主动更新改造的动力不足。为此，市南区从数年前开始，对老旧商务楼宇实施改造的行为进行政策鼓励。

“比如，对投入使用10年以上的老旧商务楼宇更新改造硬件设施、新建及改扩建商务生活配套设施，按照实际投资额给予奖励，单栋楼宇最高为500万元。按照市南楼宇强基方案，2021年，市南区共推动10座老旧楼宇改造升级，全面提升消防、配电、停车场、电梯、管道等硬件配套水平。”高光明介绍。

“了解到市南区有这方面的补贴政策后，我们利用4个多月的时间，花费数百万元，对停车场、楼宇外立面进行了全面修缮。”马冬青告诉记者。

市南区不少老旧商务楼宇面临更新改造问题。王萌 摄

除了改造成本高昂，由于几十年前的建筑标准与现在标准存在一定的差异，也为不少意图改造楼宇环境的企业出了难题。

位于沿海核心地段的黄金广场，于1998年投入使用，去年在改造过程中，业主方突然发现建筑内的几个立柱之间的宽度不符合现在的消防要求。“这个建筑符合当年的消防要求，但后来建筑消防标准变了，但这些立柱都是承重柱，我们不可能把他们拆除。”项目负责人王朝京对记者说。

正在企业一筹莫展之际，负责为该楼提供服务的“楼长”商鹏、市南区发改局工作人员刘建斌了解到企业的困难。“我们通过市级企业服务队与市级相关部门进行沟通，最终帮助企业解决了他们遇到的这项问题。”刘建斌说。

据了解，考虑到辖区楼宇中经常遇到一些“个性化”的问题，市南区专门成立了为商务楼宇服务的“楼长”，通过深入楼宇和楼宇企业，助力楼宇更新改造和产业升级。

产权分散影响优质项目招引，何解？

青岛老旧楼宇要实现“逆生长”，还要面临一项难度更大的问题——分散的产权。

以市南区为例，该区5000平方米以上已投入使用的楼宇有130余座，仅有14座为单一产权，其余楼宇均为零散产权且小业主居多。“这样的楼宇整合运营提升难度大，不利于特色楼宇培植和招商引资。”高光明告诉记者。

“我们入驻的这座楼设施较新，区位风景都很好，但分散的产权导致一些办公空间给钱就租，在此办公的企业也鱼龙混杂。这种情况在一定程度上也影响到我们企业的形象。”一位咨询行业头部企业负责人曾对记者表示。

商业地产分散的产权，不利于商业项目形象的提升、租户品质的把控和楼宇整体税收的保证，为了调整商业地产的供给结构，一些先进城市早已出台专门政策，对商业物业的自持比例、持有年限作出强制要求。

比如，2016年，上海市出台《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》指出：上海市新增商业办公用地，相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。

据了解，为了鼓励新建楼宇集约经营，市南区2021年出台的楼宇新政里，提出“对新建商务楼宇保持产权自持比例达到100%、70%、50%，且全口径经济贡献5000万元（含）以上的，分别给予200万元、100万元、50万元奖励。鼓励投资商或运营商通过租税联动等方式奖补楼宇内企业。”

对于已经出售的老旧楼宇，市南区同样对整体收购闲置楼宇、整合零散产权、分散租赁1000平方米以上且统一运营、全口径经济贡献达标的企业予以奖励。希望通过政策激发市场化企业整合零散、闲置楼宇空间的积极性。

政策的石子投出后，带来了积极的市场反应。“市南区的新政策对我们专业做办公空间的企业是一针强心剂，也有利于实现楼宇与区域经济的同频共振。”创联工场创始人冯希祥告诉记者，有别于传统物业中介，办公空间运营商以市场化的方式，承租下较为零散的老旧楼宇，按照新的办公标准装修提升后，为入驻空间内的企业提供财税、人力、政策咨询、资本市场对接等增值服务，对于一些初创型或者轻资产运营的企业，具有较强吸引力。同时，由于政策对经济贡献度高的楼宇运营商有奖励，也有利于调动企业招引优质项目的积极性。

记者了解到，2021年以来，创联工场相继在发展大厦、发达大厦、府都大厦等老旧楼宇中整合闲置楼宇，开辟办公空间。在其运营的徐州路88号山东省海洋科技成果转移转化中心，该公司也会同相关政府部门一起，引入了一批科技含量高、转化效益强的海洋科技类企业。

据悉，针对市南区商务楼宇较为迫切的停车需求，市南区也正在结合我市城市更新有关工作，研究相关规划。

他山之石

先进城市如何实现老旧楼宇更新改造？

记者了解到，在楼宇经济发展更早的香港、上海、深圳等城市，也较早出台了针对老旧楼宇更新的应对措施。

香港曾拿出百亿元港币，对“高龄”楼宇实施安全及复修资助；上海黄浦区除推出政策奖励、引导社会资本实施楼宇更新等举措之外，还借助国资平台，通过国资公司对低效载体进行改造，同时围绕主导产业实施市场化、定向招商，盘活存量资源，提高楼宇经济密度和产出效率；深圳福田区实施政府精准服务，针对商务楼宇内停车、用餐等公共基础设施配套方面的难题，在商务楼宇密集的地方，牵头建设配餐中心和立体化停车场。采取线上线下联动服务等措施，丰富商务楼宇配套，提高服务质量，增强商务楼宇吸引力。（青岛日报/观海新闻记者 王萌）

青岛日报1月17日3版

责任编辑：管佳宇