青岛日报社/观海新闻5月26日讯 近日，青岛市自然资源和规划局印发《关于进一步推进低效工业（产业）区升级改造的实施意见》（以下简称《意见》）。
其中提到，以城市更新和城市建设三年攻坚行动为契机，按照“一年定规划、三年见成效、五年大变样”的要求，2022年完成摸底调查和规划编制，先行启动老四方工业区、楼山区域、株洲路区域、王台老工业区等重点低效工业（产业）区土地整理和开发建设；2023年、2024年各区（市）每年打造1-2片高质量特色园区，做出成效，树立标杆；2026年全市低效工业（产业）区升级改造工作成效显著，基本形成特色引领、创新增效、智慧赋能、绿色低碳的高质量发展新格局。
借鉴先进城市经验做法，激活低效工业区升级改造
近年来，我市将节约集约用地作为促进经济提质增效、转型升级的有力抓手，不断转变土地利用方式、提升土地利用效益，各项工作取得一定成绩。但仍存在一些问题，例如，城镇建设用地范围内存在大量工业低效用地。
当前，我市正大力推进城市更新和城市建设三年攻坚行动，低效片区（园区）再开发建设是其中重要的内容。2022年政府工作报告中提出，要实施重点低效片区开发建设攻坚行动。加快老四方工业区、株洲路片区等10个重点低效片区开发，今年推进228个重点项目建设，带动全市低效用地开发，为城市发展导入新产业、注入新动能。
“聚焦全市城镇建设用地范围内低效工业园区、产业园区，工业用地相对集中区域升级改造中遇到的流程不清晰、升级改造差异化引导不突出、资金不足、转型升级或者退出土地积极性不高等突出问题，根据有关文件精神，学习借鉴上海、南京、长沙等地经验做法，结合青岛实际情况，我们起草了《关于进一步推进低效工业（产业）区升级改造的实施意见》，指导区市有序开展低效工业（产业）区升级改造工作。”市自然资源和规划局工作人员介绍说。
《意见》提到，要调查摸底建立台账。各区（市）政府按照“工作项目化、项目工程化、工程清单化”的要求，结合市重点低效片区（园区）开发建设计划，依据摸底调查成果，合理制定近期可实施的低效工业（产业）区升级改造计划，建立工作台账，为低效工业（产业）区的规划编制、分类引导升级改造夯实基础。
分区域分类型差异化引导升级改造
不同的片区，会有不同的定位，因而《意见》明确要分区域分类型差异化引导升级改造。各区（市）政府应围绕“环湾引领、组团布局、蓝绿交融、网络支撑”空间战略实施，结合国土空间规划、产业发展布局、工业控制线、专业化产业园区策划研究等要求，围绕主导产业定位，突出特色，差别化推进低效工业（产业）区提升改造，打造规模化产业集群和专业化园区，提高产业集聚化发展水平。
其中，位于都市核心区范围内的：东部区域，以文化传承、业态迭代为重点，做强总部经济、现代金融、特色商贸、都市工业等产业；西部区域，以开放创新、全面提质为重点，做强航运服务、临港产业、文化创意等产业；北部区域，以扩容聚能、产城融合为重点，做强先进制造、科创孵化、临空经济等产业，提升区域经济高度、创新浓度和辐射强度。
位于外围节点城市范围内的，以调整产业功能布局为重点，积极引入优质项目，做强产业集聚效应，提升县域经济综合带动作用。
位于“新市镇”范围内的，以塑造产业特色、盘活低效空间为重点，提升低效工业（产业）区品质，促进一二三产融合，补齐发展不均衡短板。
此外，《意见》还提到，要高水平编制城市设计。各区（市）政府应科学研究辖区内各低效工业（产业）区的区位、用地规模、周边城市发展环境等情况，结合城镇低效用地再开发专项规划编制工作，重点对低效工业（产业）区升级改造的目标任务、规模时序、重点内容等进行统筹安排，切实保障工业用地规模。针对近期可实施的低效工业（产业）区，开展区域策划和综合评估，高水平编制城市设计，深化功能定位、调整产业方向、优化空间布局，营造产业创新场景，有序推进整体开发。城市设计成果可按照控规修编程序审定后，落实到在编国土空间规划和控规成果中。
注重低效工业（产业）区城市设计的可操作性，围绕规划蓝图的实施，制定时间表、路线图，明确近期重点工作安排和重点项目工程，建立行动“一张表”。
鼓励多方参与低效工业（产业）区升级改造
《意见》还提到要强化政策支持，比如充分发挥国有企业作用，坚持政府主导，引导培育市、区（市）属国有企业成为低效工业（产业）区升级改造的投资建设和运营服务主体；积极引导社会资本参与，明确通过社会资本投资、发行政府专项债券、搭建资金平台等方式进行资金保障，支持专业化企业参与低效工业区成片改造。
此外，鼓励自主转型或自愿退出，按照规划和产业导向，发挥市场配置资源作用，积极引导低效用地企业降低获益预期，及时转型升级或自愿退出。详细来看，鼓励综合运用厂房加层、增资技改、整治提升改造等多种方式提高工业用地土地利用水平。对符合相关规划、不改变用途的，提高土地利用率和增加容积率，不再增收土地价款。
鼓励低效用地企业在符合规划及房屋安全要求的前提下，利用既有建筑改变使用功能，涉及土地用途变更的（不含商品住宅），经批准后可按照新用途重新计算出让年期，并补缴相应的土地出让价款。对需要异地搬迁且符合国家产业政策的工业项目，经依法批准收回原国有土地使用权的，可以协议出让方式为原土地使用权人异地安排工业用地，出让地价执行新址所在地相关优惠标准。
《通知》还提到，要加强低效工业（产业）区用地保障——发挥市场作用，以出让方式取得建设用地使用权转让的项目，对未完成开发投资总额25%的，可以申请办理不动产转移预告登记，待开发投资总额达到法定转让要求时再依法办理不动产转移登记，促进低效土地二级市场的要素流通；鼓励工业用地集中连片进行升级改造，相邻企业可跨宗地实施整合，宗地出让年限终止时间可按剩余最长年限宗地计算，并按相应的规定补缴土地出让金。允许打破原有权属界线，适度集中建设生产服务、行政办公、生活服务设施。
此外，要健全倒逼退出机制，以“亩产效益”为导向，健全反向倒逼机制，严格落实用地、价格、用能、信贷等资源要素差别化配置，调控土地取得、保有成本，打破园区用地成本“平均主义”，约束企业加快提质增效。（青岛日报/观海新闻记者 王冰洁）
责任编辑：岳文燕
