楼上住户盼抓紧施工，楼下商铺怕影响生意——
加装电梯，居民底商利益如何兼顾
楼下是商铺，楼上是住宅，居民迫切需要加装电梯，但这种格局的老楼加装电梯过程格外复杂。近日，一些市民向党报热线、观海新闻客户端“直通12345”平台反映，他们在加装电梯过程中，即便完成了施工备案，项目仍被按下了“暂停键”，甚至存在“烂尾”风险。
居民遇到的这个棘手问题，有无破解的办法？近日，记者展开调查。
现场
底商反对，项目难开工
“今年3月，我们单元加装电梯项目完成了施工备案，已具备开工条件，没想到相邻楼座的底商不同意安装，项目至今未开工。”市北区丹山路48号居民反映加装电梯受阻。
电梯安装公司向记者出示了2023年统计的征求意见表，上面显示，丹山路48号总建筑面积850平方米，共有居民14户，其中10户同意加装电梯，分别占总户数的70%、总建筑面积的75%；4户居民不反对、不参与。表中没有一楼底商的意见信息。
记者在现场看到，丹山路48号为丹山路44号至54号所在居民楼的一个单元，与该居民楼相邻的是丹山路56号至66号。这两栋居民楼的一楼均为商业网点，二楼及以上为住宅，两栋楼之间有一条宽约6米的东西向通道，通道两侧有快递驿站、旅店、外卖餐饮等商户。“电梯将安装在通道中间位置，我们事先征求过自己单元楼底商的意见，对方提出电梯距商铺门窗至少要有1.2米。但没想到，相邻楼座的底商反对加装。”丹山路48号的居民冷女士介绍。
“按照设计，南侧预留1.6米宽作为通道，电梯竖井宽度为2米，需要将相邻楼座底商快递驿站窗外的栅栏、棚子拆掉，腾出施工空间。”电梯安装公司工作人员说。
该快递驿站位于丹山路56号至66号居民楼一楼，经营已有数年，得知门外通道要加装电梯的消息后，驿站负责人表示“不同意”。“今年以前，我对加装电梯一事完全不知情，没有人征求过我们意见。这条通道是送货车辆进出的唯一道路，加装电梯不仅挡光，而且影响车辆进出，无论是否征求意见，我都不同意。”驿站负责人道出反对的原因。记者采访通道两侧多家商户，他们均反对加装电梯。
某小区单元楼下，加装电梯项目因底商反对而停滞。
“这栋居民楼建于20世纪90年代，住在这里的多位老人年龄超过70岁，上下楼非常不便。办理加装电梯手续时，社区、街道及有关部门都支持。但街道工作人员现在告诉我们，底商反对安装，工程无法推进。”冷女士对此颇为无奈。
无独有偶，市南区某小区一个单元的居民就加装电梯征求一楼底商意见，也被“一票否决”。“加装电梯涉及12户居民和2个网点业主，除了一位网点业主反对外，其他人都同意安装。但即使这样，项目也无法施工。”居民王先生说，他所住楼座建于20世纪90年代末，由1层网点和6层住宅组成。2022年10月，看到隔壁单元加装了电梯，他们单元的居民也联系了电梯安装公司。不到一周时间，12户居民都签字同意。电梯安装位置临近两个一楼网点，经多次协商，一位网点业主最终同意并签订了协议；另一位网点业主始终反对。
“政策只要求征求其他利益相关方的意见，并未规定意见比重。由于同意安装的居民比例符合政策要求，公司便继续推进加装电梯流程。经过审核、立项、现场调研、公示、图审、备案等环节，最终完成了所有的审批手续，只待施工。”电梯安装公司负责人说，“今年3月和4月，我们先后3次施工，都被反对安装电梯的网点业主阻挠。”
记者在现场看到，施工基坑的围挡距离底商约有1米，基坑内填了混凝土，目前无人施工。
部门声音
各方要沟通 问题需协商
按照《青岛市既有住宅加装电梯暂行办法》（以下简称《办法》），既有住宅以单元为单位申请加装电梯的，由本单元专有部分面积占比三分之二以上、人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意并签订书面同意意见。
《办法》还规定，既有住宅加装电梯应当充分保障相关业主知情权和表达权，其初步方案及设计方案应当充分征求拟加装电梯服务范围内全体业主的意见，应当重点征求加装电梯后可能影响通行、采光、通风或者产生噪声直接影响其他利益相关方的意见，加装电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分业主同意，加装电梯拟改变业主共有部分用途的，按照有关法律法规规定执行。
记者采访了多个街道办事处的相关工作人员，他们表示，楼下有商业网点的既有住宅加装电梯项目应当征求单元楼下对应商户的意见。
“虽然《办法》规定了应当重点征求加装电梯后可能影响的其他利益相关方的意见，但缺乏量化标准，也没有将利益相关方的意见作为加装电梯的必要条件。”某街道城管办工作人员说，“在实际工作中，楼下网点仅作为利益相关方被征求意见，他们是否拥有投票权、投票占多大权重、能否算作单元专有面积、不同意该怎么办，均没有明确规定。这些问题也困扰着基层办事人员，通常做法是各相关方进行协商。”
专家建议
完善政策规范 加强法治护航
老旧小区既有住宅加装电梯是一项民生工程，能够改善居民的居住、出行条件。对于有底商的老旧居民楼加装电梯过程中遇到的堵点，还需要完善相关政策。
青岛市政协委员马海莉长期关注既有住宅加装电梯工作。她发现，关于楼下设有商业网点的既有住宅加装电梯，目前缺乏针对性政策条款，一定程度上造成了审批能过但“施工关”难过。马海莉建议，主管部门应加强调研，倾听业主、商户、基层部门的意见，制定“楼下设有商业网点的既有住宅加装电梯专项办理意见”，作为对现有加装电梯政策的补充文件，明确该类型住宅加装电梯的各项操作规范，使相关单位在推进加装电梯工作时有政策可依。
“可选择2至3个小区开展试点，总结经验后形成示范，向全市推广，以达到安全可行、程序简化、权益平衡的效果。”马海莉认为，相关部门要考虑加装电梯对商户经营的影响及补偿方式，可设立专项基金，对商业网点给予合理补偿，补偿标准由第三方评估确定。
2023年11月，最高人民法院、住房城乡建设部曾联合发布老旧小区既有住宅加装电梯典型案例。其中，对于阻挠加装电梯施工的情况，人民法院判决明确，若加装电梯事宜已经获得楼栋法定比例以上业主同意，程序合法，则阻挠行为侵犯了加装电梯业主的合法权益，应停止阻挠和妨碍。如加装电梯后在采光、通风等方面确对部分业主造成较大影响的，亦可就补偿问题另行协商或通过法律途径解决。
“如果项目获得施工备案，网点经营者阻碍项目施工，业主可通过司法途径解决问题。”山东东润律师事务所律师邹文成认为。
责任编辑：王亚楠
