青岛日报社/观海新闻11月7日讯 老旧小区改造如何破解资金难题？如何让公共投入持续产生民生价值？市北区水清沟街道河清路社区以纺机五舍大院“开转封”改造为试点，创新推出“未来收益抵扣”“空间换服务”等经济运作模式，用市场化思维激活社区资源，仅用百余万元前期投入便实现老旧楼院从“老破小”到“美暖新”的转型，为城市老旧小区改造提供了可复制的经济赋能样本。
始建于1982年的纺机五舍大院，是典型的开放式职工宿舍小区，543户居民多为青岛纺机老员工及家属。历经近十年变迁，小区闲置空间浪费、基础设施老化、安全隐患突出等问题凸显，但百万元改造资金筹措成为社区党委面临的最大“硬骨头”。摒弃“有多少钱办多少事”的传统思维，社区党委创新性提出“自循环”经济运作模式，以未来公共收益撬动当下改造投入，成功破解资金困局。
核心创新在于“未来公共收益抵扣”模式的落地。社区将封闭管理后产生的停车位、广告位等公共资源预期收益，与改造前期投入进行置换，通过“三步严选法”筛选“红色合伙人”垫资施工——先分类梳理自主改造与可收益联合改造资源，再按民意确定改造优先级，最终达成合规合作。目前，大院公共区域改造已获约100万元垫资，社区服务用房升级获27.8万元垫资，全部资金计划通过10年公共收益分期偿还，剩余收益将用于小区日常运维，形成“投入-收益-反哺”的良性循环。这种“赊账+分期”的运作方式，不仅解决了改造资金缺口，更激活了小区自身“造血”功能，让公共设施持续产生民生价值。
在社区服务空间运营上，社区探索“空间换服务”的项目合伙人模式，让闲置空间转化为惠民资产。针对160平方米社区服务用房的升级需求，引入企业垫资28万元进行改造，以4间配套用房10年运营权作为回报，由合作企业导入便民服务业态。目前已成功引入校外托管、乡村振兴农产品社区团购等服务，意向对接便民理发、衣物修补等业态，其中便民理发将为70岁以上老人提供免费服务。据测算，这些服务用房每年预期收益2.8万元，可在10-12年内完成垫资清偿，实现了“改造不增负、服务不缺位、企业有回报”的三方共赢。
多元资源整合让经济赋能更具实效。社区党委以党建为引领，整合35个“红色合伙人”、5支志愿团队及19名治理能人，形成治理合力。居民自发捐赠工具组建“匠心工具坊”，60户家庭捐赠纺机老物件打造“家门口博物馆”，320余册图书充实读书角，通过资源共享减少了设施投入成本。“大院事共商议”机制让居民全程参与改造决策，精准锁定停车优化、充电棚建设等高频需求，避免了资金浪费，提升了投入产出比。
如今的纺机五舍大院，不仅实现了封闭化管理和基础设施升级，更通过创新经济运作模式，让居民在家门口享受到托管、购物、养老等便捷服务。从百万元资金难题的破解，到闲置空间的价值转化，河清路社区的实践生动诠释了“以市场化思维激活民生资源”的治理智慧，为老旧小区改造提供了“输血”与“造血”并重的经济解决方案，也为基层治理中如何平衡民生需求与投入效益提供了宝贵经验。（青岛日报/观海新闻记者 余瑞新 通讯员 李劼）
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