“散装”变“整装”，“无序”变“善治”
今年青岛首次将“开放楼院治理”纳入市办实事，1.4万余个开放楼栋因地制宜探索物业管护新路径
城市治理的“最后一公里”，藏在一座座并不起眼的老楼院里。
午后的市北区纺机五舍大院，院内静谧，路面平整，车辆停放有序，几位老人正围坐聊天。这座1982年建成的老职工宿舍，曾因开放管理、人员混杂而陷入管理真空的困境。变化发生在今年春天，“开转封”改造让院落重获新生——出入口规整，门禁、地砖全部更新……管理有了章法、人心有了归属，不少老住户感慨：住了一辈子，头一回觉得这么像家。
在青岛，1.4万余个开放楼栋星罗棋布般分散于老城街巷，由于建成年代久、公共设施陈旧老化等因素，通常面临“无人管事、无章理事、无钱办事”的治理困境，长期以来一直是基层治理的难点。
如何让历经岁月的开放楼院焕发新生？不仅仅关乎物理空间的修缮，更在于治理模式的创新——推动治理重心下沉，以党建引领破局，以居民自治筑基，以长效物业管护托底，推动老楼院走向“善治”。
近年来，青岛深入践行人民城市理念，强化党建引领，坚持分类推进，将1.4万余个零散楼栋整合划定为1554个物业管理区域，纳入青岛市智慧物业管理服务平台，跟进健全党的组织体系和业主自治机制，因地制宜选择物业管理模式。2026年，青岛市首次将“开放楼院治理”纳入市办实事，持续推动开放楼院从内里生长出持久生命力，让精细化管理触角真正延伸到城市末梢。
划清边界，老楼院不再“散装”
开放楼院，就是“没有围墙的小区”。不少20世纪建成的楼栋，建设之初并未配套完善的物业管理，楼座犬牙交错、管理边界模糊不清。以往城市更新多聚焦道路、管网、环境等硬件改造，院落面貌虽有改善，但因缺少清晰的治理单元与责任主体，整治成效难以维系，落入“整治—反弹—再整治”的循环。
推动“散装”老楼院从“无人管”走向“管得好”，首要之举是划定精准的治理单元。
为此，市委组织部、市委社会工作部、市城市管理局联合出台《青岛市开放楼院物业管理区域划分工作指引》，遵循“边界清晰、规模适度、资源共享、居民认同、动态调整”原则，对全市开放楼座开展全面摸排，覆盖居民58.2万户。目前，全市零散楼栋被整合划定为1554个物业管理区域，厘清权责边界，重塑治理单元，其中实现封闭管理的已达326个。
“开放楼院治理不能搞‘一刀切’，而是要‘一把钥匙开一把锁’，探索符合自身特点的管理模式。”市城市管理局有关负责人说。
在西海岸新区黄岛街道唐岛路片区，过去8栋零散开放楼栋各自独立，公共资源分散，单个院落体量太小，物业不愿进驻，是当地有名的“三无孤岛”。如今，依托全市划片治理思路，充分征求居民意见，拆除楼座间的物理围墙，重构空间、整体打包，统一选聘物业企业连片管理，同步健全“社区党委—小区党支部—楼栋党小组—党员中心户”四级组织链条，全方位打通基层治理壁垒。
市南区大学路街区的治理探索，同样始于“划清边界”。片区内72个开放楼院与92家商户交错分布，2000余名常住居民与游客、商户朝夕相处，噪音扰民、秩序混乱、标识不清等问题一度突出。一边是熙攘的游客到访，一边是居民的柴米日常，如何让两者各安其位？
街道没有“一刀切”，而是因地制宜划出商居融合治理片区，根据不同功能需求分类施策、精准画像。成立街区治理综合党委，组建街区事务委员会，制定街区融合善治制度和街区公约，既留住了游客的脚步，也守住了居民的安宁。
从物理空间的“划片”到治理单元的“画像”，大学路街区的探索证明：划定边界，不只是划出地理上的片区，更是划清责任、划明路径，让每一类诉求都有回应、每一种业态都有规范。
组织扎根，激发居民自治活力
院落想要长久向好，关键要把党组织的力量扎进楼院末梢，推动居民从治理“旁观者”变成共建“参与者”。
“依托全市划定的物业管理区域，目前同步调整设置1279个楼院党组织，积极推动条件成熟楼院的党组织书记依法担任业委会主任，让每个楼院都有党组织牵头、有党员靠前、有机制保障。”市委组织部有关负责人介绍。
市北区双桃花苑小区的蝶变就是一个鲜活样本：小区曾饱受公共空间荒废、车辆乱停、管护缺位的困扰。小区党总支成立后直面民生痛点，通过入户走访、民意征集、公众投票，把闲置荒废的广场改造为便民活动场地；党支部纪检委员马祖巍现场踏勘测算，手持粉笔实地标定，划出78个规范停车位，化解停车顽疾。同时，小区设立党员轮值响应机制，专属手机全天候值守，党员轮流在岗，居民诉求随时对接处置。
市北区纺机五舍大院睦邻小站。
党员带头，组织靠前，曾经失管失序的开放楼院如今“事事有人牵头、件件有人落实”，也让更多居民参与管理、共建“幸福家园”有了实实在在的依靠。
过去一段时间，在街道、社区和自治会的共同努力下，市北区怡馨苑老旧楼院顺利完成改造，焕发全新生机。可新的困扰随之而来：由于小区车多人少，自治会想启用入口道闸规范管理，却因不具备法人资格，无法开立对公账户——道闸一落，钱往哪收？收费的“杆子”竖起来了，收钱的“账户”却卡了壳。
今年，在延安一路社区党委指导下，小区党组织和自治会牵头动员，组织召开业主大会，选举产生业委会。自治会升级为业委会，楼院治理从“义务付出”迈入“规范化运行”，居民自管共治也有了合法载体，更为后续引入专业物业服务铺平了道路。
记者了解到，在市委组织部、市城市管理局推动下，如今已有918个业委会在各个开放楼院落地生根，其中808个业委会还开设了共有资金专用账户，纳管资金规模达202.4万元，公共收益专户管理、账目公开。当小区的每一笔公共资金都“晒在阳光下”，老楼院的家底清了，居民的心气也顺了。
物业进院，老院落更有烟火气
走进仰口路社区，便民大集热闹开张，果蔬摊位前排着队，义务理发位上一刻不闲。
“这已是物业进驻后的第四场大集了。”社区党委书记吴丹说，这片热腾腾的烟火气，正是规范物业带来的实实在在的变化。在物业主管部门支持下，当地创新探索“片区运营+单元签约”模式，12名物业人员下沉片区，逐单元协商签约，服务正在一步步落地。
引入专业物业服务，是开放楼院从“有人管”迈向“管得好”的关键一步。但全市1.4万余个开放楼栋，建成年代、硬件条件、居民诉求各不相同，治理不能“一把尺子量到底”。因此，青岛选择因地制宜探索适配不同楼院的服务路径。
基础条件较好、居民意愿强烈的楼院，优先引入市场化物业。针对“物业不愿进、居民不愿缴”的双向矛盾，多地推行“先尝后买”——物业先免费或低价试运行，用变化赢得信任。比如，李沧区引导14家本土物业公司抱团组建专业化物业公司，专项承接辖区开放楼院物业服务，现已服务7个片区、覆盖2433户居民。通过先落地环境整治、设施维保等惠民实景服务，以服务实效赢得居民认可、培育付费共识，片区物业收费率提升约25%，成功以体验式服务打通物业长效驻场壁垒。
引入物业，钱从哪来？市北区水清沟街道则换了一种“打法”——以“期权置换”撬动专业物业，将纺机五舍大院未来的停车费、广告位等公共收益作为“期权”打包，撬动137万元的社会资本先行投入小区更新，用“资源换资金、收益抵投入”，换来物业提前进场服务。
今年以来，青岛市深化小区公共资源规范管理提升行动，对全市开放楼院的社区用房、物业服务用房、停车位等公共资源逐一登记造册、核实确权，全面盘活长期闲置、被侵占失管的隐性资源。通过集中归集、规范运营，累计产生公共收益约1037.2万元，将全部用于楼院设施维修、环境提质和物业服务补贴，为老楼院长效管护注入源头活水。
开放楼院治理，考验的是城市基层治理的智慧与耐心。从“社区全包揽”到“居民齐参与”，一座座历经岁月的青岛老楼院，正在慢慢长成“家”的样子——这或许就是“人民城市”最生动的注脚。（青岛日报/观海新闻记者 王冰洁 见习记者 刘麒）
青岛日报2026年8月24日5版
责任编辑：王逸群
