李村京东MALL、崂山丽达天地等将于年底前开业，台东大悦城启动建设

商业密集“上新”，青岛线下零售谋变

最近，青岛线下商业再迎多个新成员。

京东MALL表示落子书院路万达广场，计划于年底前开业，专注家居家电，与万达广场的零售餐饮和休闲业态融合形成一站式消费场景；选址崂山区国金中心的丽达天地公布将于年底前开业，商业体量7万平方米，将集聚200多个品牌，其中还将带来永辉青岛首店；主城区之外，青岛高新区鲁商天街也对外公布，商场将于12月26日开业。

今年以来，青岛商业动作频频。8月，由原老百盛改造而来的上街里MALL开业，亮相一批北方、山东首店；同期，台东大悦城正式启动建设，预计2029年开业，将引入首店品牌与创新业态，并充分依托大悦城成熟的商业运营体系，打造数字化、智慧化新型商业综合体。

新项目密集落子，覆盖多个商圈。从已披露的信息来看，本轮青岛商业“焕新”，业态布局从货品供给转向场景体验，或意味着青岛商圈的一次全新迭代。

“贴身”对垒

位于崂山区的金家岭金融区集聚29.2万常住人口、27座亿元税收楼宇，具备十足的消费活力。

丽达天地选址该区域内的深圳路与辽阳东路交会处，是青岛国金中心的购物中心板块。该商业体由本土企业丽达集团操盘，根据规划，将集聚200多个品牌，其中餐饮占比约35%，娱乐服务约30%，零售约24%，其余为超市业态。

开业后，丽达天地将与崂山万象汇隔路相望。于2022年落子的崂山万象汇，两条地铁线于此交会，开业以来，凭借万象系丰富的品牌资源导入与便捷的交通触达，已成为崂山区高人气商业体之一。在业内人士看来，这种“贴身竞争”值得持续关注，丽达天地能否找准差异化定位，形成与万象汇的错位互补，将成为其开业后的关键看点。

京东MALL李村书院路万达店将于今年底开业，这是京东在青岛规划的第二家超级体验店，该店总面积约2.6万平方米，业态更加聚焦家居家电，规划了智能家居实景展厅、全屋整装定制区、数码3C互动体验空间、厨电卫浴实景样板间等。

京东MALL入驻的李村商圈堪称青岛商业浓度最高的区域之一，这里汇聚11个购物中心、2300多个百货店，涵盖4000家商业企业，商业面积超200万平方米，竞争之激烈可见一斑。尤其是京东MALL书院路万达店将与在李村核心商圈的苏宁易购超级旗舰店形成对垒，两店相隔仅数百米，且业态高度重叠。后者是苏宁在青岛布局的主力店，扎根李村14年，并于2025年9月完成焕新，面积近2.5万平方米，5层空间，以科技体验、家居场景、社交娱乐等新场景提升家电购买体验，该店不仅是苏宁在胶东的“首发阵地”，也是青岛家电家居产品选购的重要目的地之一。

与前述两个商业体相比，鲁商天街则另辟蹊径，选址青岛高新区中片区，周边十几个住宅小区入住率持续走高。从目前公布的信息看，拟入驻品牌包括SFC上影影城，小米、华为等3C品牌及百胜餐饮，主要是补齐周边生活配套，运营成效有待观察。

新零售+新体验

新商业体将为周边区域带来一批新品牌，消费新场景的营造也将丰富消费者购物新体验。

丽达天地目前公布的拟合作品牌，包括永辉超市“胖改店”青岛首店、Ultimate Ninjas闯关玩家山东首店、人民VR科幻馆山东首店和引力矩阵崂山区首店等。

这其中，值得关注的是传统连锁商超“一哥”永辉首进青岛。在经历过去数年亏损后，永辉启动“学习胖东来”式调改，持续调整商品结构和服务模式，成效渐显，今年上半年，公司扭亏为盈，净利润超2.5亿元。永辉青岛首店正是品牌调改后的最新一代形象旗舰店，面积近6000平方米，将充分展现其在质价比、服务和鲜食熟食等方面的优化调改成效。永辉方面表示，未来将持续打造爆款商品，提升自牌商品销售占比，推动门店场景创新。这也意味着，青岛门店将成为观察永辉新一轮转型方向与调改成效的重要窗口，同时也将为青岛零售市场注入新的竞争活力。

来自美国的Ultimate Ninjas（闯关玩家）也是一大看点。该品牌以障碍赛为核心，配备猴架、巨塔、蹦床、曲翘墙和吊环滑道架等设备，主打“专业竞技+亲子体能”的家庭运动场景，覆盖从儿童到成人的休闲娱乐与综合体能训练需求。该品牌于去年在珠海成立中国总部，目前已在深圳、珠海、厦门等多城布局，契合当下亲子、体能训练等体育消费热点。

此外，丽达天地方面表示将引入服装买手集合店、设计师原创品牌店，同时吸纳网红餐饮主理人特色品牌，全方位丰富区域商业业态，为消费者带来更多元、更优质的消费选择。

在首店之外，新商业体还特别重视提供新的体验场景。丽达天地的体验业态占比超过六成，并设置了室内绿植步行街和3500平方米空中花园；京东MALL则更突出互动体验与“样板间”设计，让消费者看到的不仅是家电，更是家电装在家里的样子。

这一设计理念在上街里MALL中体现得也极为清晰，吸引多个游戏、娱乐、健身业态的首店入驻，填补了周边区域大型沉浸式综合娱乐空间的空白。以大面积通透玻璃幕墙取代厚重立面，把中山路街景尽收眼底，将购物商场变身为观景台。

这类布局的用意，其实也是在回答“消费者为何还要去购物中心”之问。有研究指出，过去衡量一个商场好不好，看的是坪效，即每平方米能产生多少销售额；现在衡量一个商场有没有生命力，看的是停留时长，即消费者愿意在这里待多久。谁能把消费者留住，谁就掌握了竞争的主动权。

商圈迭代

把时间拉长，这轮商业体“焕新”的意义才能看得更清晰。

据赢商网监测，截至2025年三季度，全国已开业商场存量超9266个、体量超6.6亿平方米，其中优质项目占比仅约7%，超九成面临同质化与客流不足的难题。

换个视角再看，正因旧模式失效，新商业体才有了进入的机会，通过运营逻辑、业态结构和空间形态的更新，实现线下商业的一次次更新迭代。

落到青岛的商业版图上，恰是中山路、台东、李村、崂山四大商圈的新一轮重塑。

上街里MALL聚焦年轻消费群体，以潮流零售、餐饮、茶饮咖啡、休闲娱乐等品类，为中山路区域提供高品质、复合型的商业消费新空间；大悦城定位“文、旅、商”融合的综合体商业体，弥补区域高端商业供给缺口，推动台东商圈向“潮流都市商圈”跨越升级；李村在乐客城、和谐广场等群雄割据中迎来京东MALL，家电超级体验成为新的竞争维度；崂山金家岭商圈正在崛起，丽达天地加入后，不仅增加体验新空间与业态，也与崂山万象汇、宜家形成“铁三角”，加速形成与老牌商圈分庭抗礼的能量。

新项目的开业，将为青岛商业的版图注入新变量。而新“赛点”面前，更善于捕捉消费者需求变化者，才能站上新高地。（青岛日报/观海新闻记者 丁倩倩）

责任编辑：刘聪聪