发展康养地产，建设“中国康湾”
——青报智库“青梅集”聚焦“‘中国康湾’新生态 重构地产新价值”
去年7月，《青岛市加快推进“中国康湾”建设三年行动计划（2025—2027年）》印发，提出以“山海康养名城、活力健康湾区”为目标，突出“全域康养、全龄健康”，加速地产、医疗、康养、文旅等领域深度融合，建设具有国际影响力的“中国康湾”。
一年后，《青岛市支持康养地产高质量发展若干政策措施》发布，同步配套编制《青岛市康养地产项目认定标准（试行）》，从强化规划配套、降低开发成本、拓宽融资渠道、提升项目品质四个维度，推进“中国康湾”建设，促进房地产业转型发展。
7月24日上午，“‘中国康湾’新生态 重构地产新价值”圆桌论坛暨青报智库“青梅集”沙龙举办。论坛由中国房地产业协会副会长王惠敏主持，经济学家马光远，台湾太平洋集团董事、太平洋大健康投资大陆区总裁梁晓暄，青岛市房地产事业发展中心主任孙雷，青岛城投集团党委委员、副总经理林松涛，崂山区房地产开发管理服务中心主任曲兆东等专家学者和企业家代表相聚一堂，共同探讨康养地产与行业转型的前沿命题。
马光远（经济学家）
青岛有山有水有积淀，还有完善的配套设施和服务，优越的自然禀赋、深厚的人文积淀，都为高端康养创造了不可替代的“软环境”。
梁晓暄（台湾太平洋集团董事、太平洋大健康投资大陆区总裁）
当前，房地产行业发展正在从单纯的居住需求转向对服务价值需求的迭代。此外，青岛在智能制造和精密制造方面的产业优势和国际知名度，也让企业对智慧康养发展充满信心。
孙雷（青岛市房地产事业发展中心主任）
青岛可以抓住“中国康湾”建设机遇，重新审视自身优势，构建房地产发展新模式。
林松涛（青岛城投集团党委委员、副总经理）
“中国康湾”建设的核心是“全龄健康”，房地产转型应当围绕全民健康需求，在医疗、娱乐、家政服务等方面完善配套，特别是居家养老，应成为未来房地产建设的核心内容。
曲兆东（崂山区房地产开发管理服务中心主任）
“山海相依”是青岛最具辨识度的自然标签，为康养产业发展提供了天然的区位优势。
抓住“中国康湾”建设机遇
建设“中国康湾”是青岛贯彻健康中国战略、满足群众高品质健康需求的创新实践，同时也是适应时代大势、推进城市能级提升的具体实践，发展康养地产是其中的重要内容。青岛市房地产事业发展中心主任孙雷认为，2023年中央作出房地产市场供求关系发生重大变化的判断后，行业进入深度调整期，各地都在探索转型方向，“青岛可以抓住‘中国康湾’建设机遇，重新审视自身优势，构建房地产发展新模式。”
“‘中国康湾’新生态 重构地产新价值”圆桌论坛暨青报智库“青梅集”沙龙举办。 蔺君妍 摄
当前，青岛正锚定“健康科学技术创新基地、健康产业发展高地、健康旅居疗养胜地、健康养老福地”的发展定位全面发力。“中国康湾”何以落地青岛？发展康养地产，青岛有着怎样的优势？讨论中，与会嘉宾纷纷为青岛的自然和人文优势“点赞”。
“千难万难不离崂山，崂山非常宜居。”崂山区房地产开发管理服务中心主任曲兆东引用这句青岛人耳熟能详的话，点出崂山“有海有山”的独特地理禀赋。“山海相依”是青岛最具辨识度的自然标签，为康养产业发展提供了天然的区位优势。
“作为一个经常来青岛也特别喜欢青岛的外地人，青岛提出建设‘中国康湾’，很有远见。”经济学家马光远说，“在中国北方，像青岛这样适合康养的城市实在不多。”在他看来，青岛有山有水有积淀，还有完善的配套设施和服务，优越的自然禀赋、深厚的人文积淀，都为高端康养创造了不可替代的“软环境”。
促进房地产业转型发展
近年来，青岛着力推动住建事业高质量发展，建筑业已形成门类齐全、链条完整的上下游产业生态。在当前房地产行业发展大势下，建设“中国康湾”，发展康养地产，究竟是顺应时代发展的被动选择，还是主动拥抱未来的战略卡位？
讨论中，主持人王惠敏抛出问题：将大健康与康养旅居定为城市战略IP，算不算一次“风口”的抢占？站在“风口”之上的青岛，又该如何抓住机遇，让“康养”与“地产”实现有机融合，实现产业发展的跃升？
“‘中国康湾’建设，是在房地产大环境下提出的未来发展的新模式，与国家‘十五五’规划高度契合。”青岛城投集团党委委员、副总经理林松涛说。他认为，“中国康湾”建设的核心是“全龄健康”，房地产转型应当围绕全民健康需求，在医疗、娱乐、家政服务等方面完善配套，特别是居家养老，应成为未来房地产建设的核心内容。
今年，太平洋大健康投资将在青岛落地旅居康养项目。台湾太平洋集团董事、太平洋大健康投资大陆区总裁梁晓暄表示，当前，房地产行业发展正在从单纯的居住需求转向对服务价值需求的迭代。他在发言中描绘了一个生动的场景：一个能够为住户提供24小时家庭医生，为失智失能老人提供低成本照护、配套适老化服务的社区。“我想，这也是我们房地产行业以后应该思考的方向。”他说，此外，青岛在智能制造和精密制造方面的产业优势和国际知名度，也让企业对智慧康养发展充满信心。
“做康养不是一个简单的房地产或产业问题，而是一个城市综合实力的体现，是服务意识的体现。”在总结环节，马光远作出这样的判断。他说：“互联网时代，叙事与实业同样重要。青岛既有AI行业的星辰大海，也有啤酒美食的‘烟火气’。我们要把康养这篇故事讲好，通过各种各样的途径塑造康养青岛的形象。我相信，当青岛成为中国康养的高地，青岛也会真正成为中国最有魅力的城市之一。”
讨论中，“中国康湾”建设与房地产业融合发展的路径逐渐清晰：康养地产不是地产的“旧瓶装新酒”，而是从产品逻辑向服务逻辑、从开发逻辑向运营逻辑的全面跃迁。凭借山海兼备的自然底色、雄厚的产业基础、广阔的发展空间，青岛未来在打造“中国康湾”新生态的同时，也一定会重构地产新价值。
主旨演讲
尊重周期、把握趋势，走向“新的风口”——经济学家马光远谈房地产市场
7月24日上午，第六届山东（青岛）宜居博览会暨中国“好房子”新场景发展论坛在青岛国际会展中心举行，经济学家马光远在主旨演讲环节作了主题分享。
“当前，中国房地产已进入第六年调整周期，下一步究竟怎么走？”发言伊始，马光远抛出问题。当前，对于这一问题的探讨始终有着不同的声音。马光远认为，进入这一周期，切忌轻易断言“要涨”或“要跌”，因为市场分化、区域分化、产品分化、城市分化已是新周期的基本特征，也是研判房地产必须确立的认知起点。为此，他提出“不要与周期‘为敌’，而是要尊重房地产市场的周期”，认为“看待一个行业的发展，最重要的就是四个关键词：周期、趋势、风口、认知”。
“经济学的本质就是研究周期。”马光远表示，分析行业的发展，首先要明确行业所处的阶段。当下所处的人口周期、产业周期、金融周期、全球化周期等，都在对房地产行业产生深远的影响，也对分析这一行业具有重要意义。马光远引用著名经济学家尼古拉·康德拉季耶夫和学者霍默·霍伊特的相关理论，认为每一次重大技术变革都会推动人类经济周期的变化，而房地产的周期约为18到20年。
马光远认为，比分析单点数据更加重要的，是“趋势”这一关键要素。“我们要通过数据准确看到产业发展的‘下一步’。”他说，如果说对周期与趋势的分析从宏观上为下一步的经济发展提供了可预期的依据，“风口”则更多关注行业发展的主要热点。而以上的判断，都离不开人的“认知”。马光远认为，“认知”既源于与周期、趋势、风口的准确研判，同时也能够赋能这种研判。
“‘好房子’成为未来的主要需求”
2023年7月召开的中共中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。
这一判断，标志着我国房地产市场进入一个新阶段。在马光远看来，新周期中，房地产市场供求关系的变化主要表现在住房已经从绝对短缺走向了结构性短缺，普涨周期结束，“好房子”成为未来的主要需求，房地产行业从过去简单的建筑业、制造业向更高维度转型。同时，“好房子”、好社区、好服务的资源依然存在短缺。
马光远提到，今年上半年，全国二手房交易总量在“新房+二手房”交易总量中超半数，首次超过新房，这在房地产市场中是一次重要的转折，意味着金融支持、政策关注、财富效应和居民选择的重心都将从新房转向存量房。城市之间分化将更剧烈：人口持续流入的核心城市，“好房子”将率先反弹；大量小城市可能长期在底部徘徊。同时，城市发展的路径由过去的规模扩大转向内涵式发展。“未来5到10年房地产开发的主战场是内涵式城市更新。本轮城市更新可带动的投资，足以对冲新房市场下降的冲击。”马光远说，“当下及未来一段时间，中国房地产市场最缺的仍然是‘好房子’。”
“最艰难的周期已经过去”
当前，我国聚焦着力稳定房地产市场提出了一系列供给侧、需求侧的政策措施。马光远在主旨演讲中提到，今年上半年，《求是》杂志连发四篇关于房地产的文章，从预期、消费、投资等多维度构建了未来房地产行业的政策框架。其中，首篇《改善和稳定房地产市场预期》，明确提出房地产是基础产业，并首次肯定了房地产的金融资产属性。而《以更大力度提振消费》一文中，则提出了“修复居民资产负债表”的概念，强调要“着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气”。
“物价要反弹，股市要繁荣，房价要稳住，中国经济就能够持续回升向好。”马光远说。当下，国际环境较为复杂，同时，新旧动能转换的进程正不断带来产业结构的调整。在这样的背景下，下半年需要解决这几个问题：要提振市场信心，形成稳定的消费预期，同时，通过精准调控和预期引导，促进物价运行在合理区间，为企业经营和居民消费创造良好价格环境。要畅通国内经济大循环，以消费升级驱动高质量发展，形成“预期改善—消费扩大—投资跟进—经济向好”的良性循环。此外，还需稳妥化解房地产领域债务风险。“房地产市场的平稳健康发展事关全局，有必要在坚持市场化、法治化原则的基础上，发挥好宏观政策的托底作用，有序化解存量债务，这既是对市场主体负责，更是对整体经济稳定和公众利益负责。”马光远说。
当下，房价将会如何调整？时间是多久？马光远通过分析世界各国房地产数据得出结论：中国房地产的周期大约需要5到6年进行调整。当下，调整的时间和幅度均已趋近完成。“最艰难的周期已经过去。”他说。
“我们不要被当下的数据‘吓到’。”马光远表示，中国房地产下一步不是大规模地拿地、建新房，而是以城市更新、提升存量房屋品质为主，“观察上半年经济数据，可以发现很多积极信号：一线城市的新房、二手房价格连续四个月上涨，交易量呈现出过去五年间的最高数据，在售面积超过去年同期水平，存量新房数量连续四个月下降。这些都是房地产行业回暖的迹象。”马光远说。
“建设‘好房子’，青岛有潜力”
马光远认为，未来，核心城市、主要城市的房价一定会回到最高点。其中，青岛代表了一线以外的其他主要城市目前房地产的走势，有望实现复苏。而建设“好房子”、给“好房子”定价，关系到中国房地产市场下一步的侧重点和方法论。
2025年，政府工作报告首次提出“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。
“好房子”开始成为政策的关注点。近年来，全国各地都在探索“好房子”建设，提出了一系列政策配套体系。青岛也提出以“安全耐久、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技”为核心的建设维度。马光远认为，青岛的城市建设基础较好，在建设“好房子”方面有着深厚的底蕴。同时，青岛在人口和产业方面也有着较强的竞争力，这些要素共同为青岛房地产行业复苏奠定了坚实的基础。
“2021年至2025年，青岛人口每年持续流入，这在北方千万级以上的城市中比较少见，说明青岛在北方城市中的吸引力比较强。”马光远表示，在产业方面，青岛制造业底蕴深厚、门类齐全，上下游产业链完善，当前正在打造“10+1”创新型产业体系，智能制造、人工智能等产业发展迅猛，这为城市未来发展提供了不容忽视的潜力。（青岛日报/观海新闻记者 蔺君妍）
青岛日报2026年7月27日5版
责任编辑：孙源熙
