青岛中院发布涉拆迁房屋租赁合同纠纷案件分析报告和典型案例
充分发挥审判职能服务保障城市更新城市建设
青岛日报社/观海新闻6月29日讯 青岛市中级人民法院今天发布《青岛市中级人民法院涉拆迁房屋租赁合同纠纷案件分析报告》和涉拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例。
2021年1月1日至2022年5月31日，青岛中院共审理房屋租赁合同纠纷案件710件，其中涉及征收拆迁补偿争议105件，占14.8%。
《分析报告》对涉及征收拆迁补偿争议的房屋租赁合同纠纷案件进行梳理，分析当事人之间利益冲突深层次原因，总结法院在审判中平衡各方利益的原则，从拓宽审判思路、创新社会管理等方面提出化解涉征收拆迁房屋租赁合同纠纷的途径。
《分析报告》指出，涉征收拆迁房屋租赁纠纷中，出租人的诉讼请求主要集中在解除租赁合同，腾让房屋，支付占用期间的房屋租金、占有使用费三方面。承租人的诉讼请求主要是要求拆迁补偿款、退还不能履行期间的房屋租金、赔偿损失、索要违约金等。承租人索要补偿款的类型主要包括增加建筑物的补偿，装饰装修、添附的补偿费用，搬家补助费，设备搬迁费或设备补偿款等。受个人追逐利益最大化倾向及法律法规和制度存在滞后性影响，各主体间利益冲突很难调和。
青岛中院在审理此类案件时，秉持解决问题、案结事了审判理念，注重了解矛盾深层原因，加大调解力度，坚持公平与效益平衡兼顾原则，慎用自由裁量权，加强裁判文书说理，做到裁判公平合理，逻辑严谨、情理法相结合。
《分析报告》从装修补偿费用，停产停业损失，设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价评估的费用三方面，对常见拆迁补偿款分配问题进行详细说明。对租赁期间拆迁补偿款的分配，首先尊重当事人意思自治原则，有约定的按约定处理。对双方未作明确约定的，则按照补偿款项的性质、用途，结合租赁房屋的使用情况、租赁期限、租金支付等租赁合同实际履行情况，依据公平原则及保护无过错当事人原则进行认定。
装修补偿费用一般结合剩余租期、附合装修物归属、实际投入等情况进行综合认定。停产停业损失综合双方剩余租期、租金支付情况、实际停产停业情况等，在租赁合同双方当事人之间进行合理分配。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价评估的费用等，原则上归设备所有人。
在城市更新和城市建设中，征收拆迁工作关注度高又十分重要，土地征收、旧村改造与房屋租赁等问题叠加，涉及拆迁部门、出租人、承租人及次承租人等多方利益主体，需要处理物权、合同、侵权等多种法律关系，相关纠纷直接影响城市更新和城市建设步伐。
《分析报告》就化解涉拆迁房屋租赁纠纷提出建议，租赁双方主体要完善租赁合同条款设计；征收拆迁单位可引入第三方调解，妥善化解租赁双方补偿费用分配和责任承担争议；法院要进一步创新审判与服务模式，依托全流程网上办案，提升审判质效，完善纠纷一站式化解机制，主动为重大项目建设及时提供司法支持，加强审判管理和调研指导，积极开展定制化普法宣传，做到化解一起、息诉一个、安定一片。
青岛中院发布的涉拆迁房屋租赁纠纷典型案例涉及该类案件的热点、难点问题，青岛中院希望通过发布案例，引导社会各界更好了解人民法院审理涉拆迁房屋租赁纠纷案件的司法理念，确立公平公正的社会价值导向，为当事人行为提供指引，为城市更新和城市建设营造良好法治环境。
在此选撷今天发布的部分典型案件———
一、上诉人青岛某工贸有限公司与被上诉人曲某某房屋租赁合同纠纷
——利用百度地图App及谷歌历史影像App等现代软件技术确认案涉场地历史情况定分止争
【基本案情】
本案为因拆迁利益分配引起的房屋租赁合同纠纷。出租人曲某某与承租人青岛某工贸有限公司于2000年5月7日签订《房屋租赁协议》，合同约定因征地赔偿的费用按谁投资归谁所有。后2013年曲某某与某社区居委会签订拆迁补偿协议，最终案涉房屋于2018年拆迁。双方对案涉场地上哪部分房屋由承租人青岛某工贸有限公司所建、拆迁补偿款应由青岛某工贸有限公司获得的部分产生争议。一审中，青岛某工贸有限公司提供证人证言、手绘图等欲证明其新建面积。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因案涉房屋已拆迁，青岛某工贸有限公司主张被告应支付其房屋拆迁款，故青岛某工贸有限公司应举证证明其建设房屋的事实及建设的房屋的面积、材质以及水泥地面的具体面积，现青岛某工贸有限公司提交的手绘图、证人证言等相关证据不足以证明其主张，故青岛某工贸有限公司要求被告支付其房屋拆迁款的事实，证据不足，一审法院不予支持。
【裁判结果】
二审中，双方确认青岛某工贸有限公司承租案涉房屋后出租人曲某某不再实际控制案涉场地也未新建新的建筑物，考虑新建时间与案件诉讼时间相隔较久远，其案涉地点原为城中村附近，书面证据保存较困难，故当庭向双方释明，可利用谷歌地图、百度地图、天地图影像等软件查询案涉场地2000年左右的情况，以确认争议部分房屋在租赁前是否存在，进而确认是否由青岛某工贸有限公司建设。青岛某工贸有限公司利用上述App软件展示了案涉场地的历史影像。最终二审法院认为，青岛某工贸有限公司一审已提供证人证言，初步证明其投资新建的面积在1100平方米左右。二审中又通过软件说明的方式，初步证明了案涉场地上的多处房屋面积。而曲某某在认可青岛某工贸有限公司在案涉场地有投资建设的情况下，作为被拆迁人，其是与拆迁部门确定具体拆迁面积、标准的一方当事人，对拆迁面积、赔偿分布及组成具有更强的举证能力，但曲某某对被拆迁部分不能说明其建设部分与青岛某工贸有限公司建设部分的面积区分，应承担举证不能的责任。最终依据软件中显示的图像及体现的面积支持青岛某工贸有限公司部分诉讼请求。
【典型意义】
在城市更新和城市建设中，征收拆迁是关注的焦点。面对高额的拆迁补偿款，各方受追逐利益最大化欲望驱使，往往会作出损害对方利益的行为，甚至同时会对拆迁改造的整体进程造成阻碍。而对位于农村或城中村的房屋租赁合同，往往是直接履行，书面证据保留不完善。本案的争议焦点在于争议房屋的建设者是谁，以此对应相应的拆迁补偿款的归属。在上述地方所建房屋往往为自建房，没有办理相应审批手续，对房屋的建设者来说，往往举证较难。但是现代科技的进步给我们解决这类问题提供了一定帮助。现在百度地图、谷歌地图、天地图等软件均可以查询历史影像，只要输入坐标位置，或当事人明确坐标位置，可通过上述软件的历史影像功能找到当年的地图影像。在没有其他证据的情况下，该种证据可以较为客观的反映当年的客观真实情况，帮助当事人举证及法院认定事实。对于新时代法官而言，要坚持“服务大局走在前、司法为民走在前、改革创新走在前、队伍建设走在前”目标，努力提升服务人民群众本领，要多学习新的技术，不仅可以引导当事人利用新技术证明自己的举证事项，更应大胆在查明案件、认定事实方面运用新技术成果。
二、上诉人青岛某科技公司与上诉人青岛某包装公司房屋租赁合同纠纷
——因征收房屋造成合同目的无法实现，产生的经营损失补偿，租赁合同没有约定的，应考虑剩余期限及出租人接受补偿的实际情况认定
【基本案情】
本案系因征收补偿分配引发的房屋租赁合同纠纷，2016年，出租人青岛某包装公司与承租人青岛某科技公司签订《工业厂房租赁合同书》，约定租期至2022年。2020年案涉厂房被征收，双方因征收补偿分配发生争议，青岛某科技公司诉至法院，主张青岛某包装公司应向其支付案涉厂房征收补偿款中的搬迁补偿费、停产停业补偿金、速迁奖励及房屋装修补偿费等。一审法院认为，青岛某科技公司作为部分装修及设施设备的投资人、所有权人以及实际的经营主体，其系征收行为中房屋装修、搬迁、停产停业损失的最终承受人。且，征收过程中确定相应补偿数额的评估是以青岛某科技公司对案涉房屋的部分装修、设备价值等为标的进行的估值，青岛某包装公司就此获得的补偿款部分是基于青岛某科技公司的投入，青岛某科技公司获得上述项目的补偿符合公平原则以及谁投资谁受益的原则。一审法院对青岛某科技公司主张的装修损失补偿费用、《机器设备评估明细表》所涉机器设备搬迁补偿费、按照实际租赁面积和补助标准计算的搬迁补助费予以支持。对停产停业损失补偿，结合租赁合同的实际履行情况和公平原则，一审法院确定青岛某科技公司取得50%的停产停业损失补偿费，速迁奖励费系针对青岛某包装公司整体的搬迁奖励，无法予以分割，亦应当归青岛某包装公司所有。
【裁判结果】
二审认为，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应当根据房屋被征收时的效益、停产停业期限等因素确定。在租赁合同中，因征收房屋造成合同目的无法实现，产生经营损失补偿，应根据租赁合同的约定进行处理，没有约定的，应考虑剩余期限以及出租人接受补偿的实际情况予以认定。本案中双方对拆迁补偿问题未在合同中进行约定，双方系因拆迁导致合同无法继续履行，且青岛某科技公司交付租金至政府决定进行征收之后，因此，其有权获得停产停业损失。青岛某包装公司主张青岛某科技公司未进行实际经营，但青岛某科技公司交纳租金的行为本身即代表其对案涉房屋的利用与投入，且拆迁评估中亦包含青岛某科技公司的附属物及装修部分，青岛某包装公司证据亦不足以证明青岛某科技公司未进行正常生产经营。房屋征收对双方的生产经营均造成一定影响，双方均应获得部分停产停业损失，一审法院结合合同实际履行情况对双方应获得的比例进行酌定，是一审法院行使自由裁量权的合法范围，且裁量比例适当。对一审判决予以维持。
【典型意义】
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋所有权人系给予补偿的对象。但对于已经出租的经营性用房，在房屋被征收时，承租人亦势必会因此遭受房屋装修、搬迁费用及停产停业等损失，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，故，基于公平原则，应当由出租人给予承租人合理的拆迁补偿费用。拆迁补偿往往涉及巨额补偿款的给付，合法合理确定补偿款的归属、比例分配非常关键，法官要行使好自由裁量权，做好利益衡量，平衡好各方利益。尤其是对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收时，哪方的业务、经营受到影响，受损失的程度，停产停业期限等因素确定。房屋租赁合同中，鲜有对如果涉及拆迁，拆迁补偿款如何给付问题的约定，遇到拆迁，双方往往争议很大。如果之前在租赁合同中明确约定拆迁补偿款归属，可以避免很多不必要的纠纷。
三、上诉人青岛某畜牧科技有限公司、辛某某与上诉人青岛某钢结构工程有限公司、孙某某及原审第三人青岛市某镇人民政府房屋租赁合同纠纷案
——租赁合同无效情形下拆迁收益在出租人和承租人之间的分配
【基本案情】
出租人和承租人签订10年租赁合同，承租人租赁案涉房屋用于开办公司生产经营，并对房屋进行了装修增建。房屋租赁第二年，案涉房屋被政府统一拆迁，出租人作为房屋产权人，领取了房屋、附属建筑物、构筑物等评估补偿费、经营性补助费及搬迁补助费。承租人起诉请求出租人支付搬迁补助费、停产停业损失等拆迁补偿费用以及装修增建损失。
【裁判结果】
法院经审理认为，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦无经主管部门批准建设的相关证据，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人与承租人就案涉房屋签订的《厂房租赁合同》无效。但承租人租赁案涉厂房后在其中实际进行着生产经营，在租赁期限内，因拆迁行为直接导致了其无法继续占有使用案涉房屋并进行生产经营，势必产生相应损失，故基于公平原则，在出租人实际获得相应拆迁补偿的情形下，承租人主张分配相应的搬迁补助费、停产停业损失等补偿应当获得支持。本案中，根据承租人提交的厂房照片、装修发票、合同等证据，可以认定承租人对房屋进行了装修增建，故基于谁投资谁受益的原则，出租人亦应当给予承租人相应的装修补偿。
【典型意义】
在房屋租赁过程中，当因为征收等原因导致租赁合同不能继续履行时，即便在租赁合同无效的情形下，承租人作为实际承租使用房屋的一方，因房屋拆迁而遭受停产停业、搬迁等损失也是客观存在的，如征收补偿的停产停业补偿金、搬迁补偿金全部由出租人享有，则会产生严重的利益失衡，有违公平原则和自然正义。因此，应当就相关补偿在出租人与承租人之间进行合理分配。对于房屋的装修损失，承租人应当提供证据证明其对房屋进行了装修增建。因而，承租人在使用租赁房屋过程中，应当注意保留相应的证据，例如装修的合同、发票，装修前后的照片对比等。在承租人能够提交充分证据证明其装修损失的情况下，出租人应在已领受补偿的范围内对承租人的装修损失进行补偿。
四、上诉人青岛某公司与被上诉人青岛市李沧区某居民委员会房屋租赁合同纠纷案
——当国企改制遗留问题遇上拆迁，分层解决避免矛盾激化
【基本案情】
1989年，被上诉人青岛市李沧区某居民委员会作为出租人与作为承租人的上诉人签订《租赁房协议书》，约定：将出租人集体所有制土地上的闲置平房235套，建筑面积7755平方米，其中包括土地、上下水、公共设施和道路，共占地：27.5亩，出租给承租人。租赁期限为三十年，约定了租金每年68056元整，三十年租金共计2041680元，租金一次性全部付清。后作为承租人青岛某国有企业进行了改制和整体搬迁等，合同到期后，上述土地及房屋中仍有承租人老职工居住。被上诉人起诉要求上诉人返还案涉房屋及土地并按照市场价格交纳合同到期至实际搬离腾让案涉房屋期间的占有使用费。
【裁判结果】
案涉《租赁房协议书》是双方当事人的真实意思表示，虽然合同约定的租赁期间为30年，但因当时《中华人民共和国合同法》尚未颁布，还没有对最长租赁期间的规定，即使超过20年期间部分无效，也不影响前20年租赁期间的合同效力。现案涉房屋土地租赁期限已经届满，出租人不同意上诉人继续租赁，按照市场价格交纳合同到期后的占有使用费予以支持。但是考虑到案涉房屋涉及国有企业改制过程中老职工的遗留问题，在未能妥善解决该问题的情况下，直接判决腾让案涉房屋与土地影响到老职工的居住等权益，可待相关部门出台办法之后解决，故驳回了出租人腾让案涉房屋的诉讼请求。青岛某公司上诉后，二审维持了一审判决。
【典型意义】
本案既涉及国有企业的改制遗留问题，还涉及村庄城镇化进程的推进问题。合同约定的租赁期限已经到期，如果法院不予处理，不利于出租人青岛市李沧区某居民委员会的权益保护，案涉房屋占地27.5亩，也不利于该居民委员会城镇化建设的整体推进。在没有通过各方面协调解决老职工的居住问题的情况下直接判决腾让案涉房屋及土地，也不利于老职工权益的保护。综合本案具体情况，判决上诉人按照市场价格给付占有使用费的基础上对案涉房屋与土地暂时不予腾让，既保障了被上诉人的合法权益，亦为政府协调各部门一揽子解决问题赢得了时间。在判决作出的同时，二审法院向上诉人的主管单位出具建议函，推动历史遗留问题尽快解决，体现了司法对城市更新和城市建设的保障作用。
五、上诉人崔某某与被上诉人孙某某房屋租赁合同纠纷
——承租人主张分配拆迁补偿款的诉讼时效可从拆迁补偿款实际领取之日起计算
【基本案情】
本案系出租人与承租人因拆迁补偿款分配引起的房屋租赁合同纠纷。2003年，出租人崔某某与承租人孙某某签订房屋租赁合同，承租人孙某某在经出租人崔某某同意后，将所承租房屋用于餐饮经营。后租赁期限延期至2015年。2013年案涉场地房屋因旧城改造被征用，租赁合同终止履行。2020年，承租人孙某某得知出租人崔某某领取补偿款项后，要求分得部分补偿款，双方多次协商未果，承租人孙某某提起诉讼。一审法院认为，承租人孙某某在租赁期间对房屋进行装饰装修且实际经营，因租赁合同不能继续履行而产生的相关经济损失应当获得适当拆迁补偿。经综合考虑合同履行情况、剩余租赁期限等案件事实后，一审判决出租人崔某某将领取的搬迁补助费、停产停业损失费按一定比例分配给承租人孙某某。一审判决后，出租人崔某某对判决不服，以承租人孙某某的诉请已过诉讼时效等理由提起上诉。
【裁判结果】
二审法院认为，在出租人实际领取相应拆迁补偿款之前，承租人即使向出租人主张补偿款，出租人亦可以其未实际获取补偿款为由予以拒绝，实际上出租人也确实无从给付，并且相关的补偿款项数额也无法确定。因此，一般来说，出租人实际获取拆迁补偿款系承租人能够向出租人据实主张拆迁补偿款的前提条件之一。
案涉房屋于2013年列入拆迁范围，进入拆迁程序。 2016年出租人与有关部门签署拆迁协议，拆迁补偿款分多次发放，陆续结清。因拆迁补偿款的分配问题被上诉人一直找上诉人协商解决，被上诉人还就该拆迁补偿款的分配问题多次向有关部门反映问题要求解决。2020年，承租人在得知出租人已实际领取补偿款后向法院提起诉讼。综合前述，本案诉讼时效期间应自承租人知晓补偿款已经实际领取后起算，承租人起诉分配补偿款，未超诉讼时效，一审判决并无不当。
【典型意义】
根据我国现行法律法规的规定，房屋拆迁补偿中的被拆迁人为房屋所有权人，拆迁补偿协议签订主体分别为房屋征收拆迁部门与房屋所有人。因此，承租人通常不是拆迁补偿协议的签订主体。但承租人作为租赁房屋实际使用人，因房屋拆迁导致租赁合同无法继续履行，同样面临经营风险与财产损失。司法实践中，租赁房屋被征收拆迁，租赁合同解除，承租人可以依据租赁合同向出租人或房屋所有人依法要求补偿损失或分配补偿款。出租人在领取补偿款后，应将属于承租人的相应权益转交给承租人。承租人请求分配补偿款的诉讼时效可自知道或应当知道补偿款已经发放后起算。本案认定出租人应当在拆迁补偿范围内依据租赁合同关系对承租人的实际损失予以相应补偿，对妥善处理租赁合同关系中涉及的房屋拆迁补偿纠纷，具有积极参考及借鉴作用。（青岛日报/观海新闻记者 戴谦 通讯员 何文婕 吕佼）
责任编辑：岳文燕
